Ceny čínských nemovitostí klesají, problémy však hrozí dál

Ceny čínských nemovitostí klesají, problémy však hrozí dál
8 / 12 / 2022 Jan Veselý

Prasknutí realitní bubliny předražených nemovitostí v USA vyvolalo v roce 2008 finanční krizi, v jejímž důsledku zažilo Česko tříletý pokles cen bytů. Momentálně čelí nafouknutým cenám také Čína. Po preventivním zásahu vlády tam ale od minulého roku ceny postupně klesají. Co to znamená pro nás?

Určitě si všichni pamatujeme finanční krizi z roku 2008, vyvolanou kolapsem trhu předražených nemovitostí v USA. Důvodem byly rozvolněné podmínky hypotečních úvěrů rozdané nebonitním klientům, kteří je pak nebyli schopni splácet. Levné a dostupné hypotéky vyhnaly ceny bydlení do nebeských výšin a problém nastal v momentě, kdy dlužníci splácet přestali. Zkrachovala jedna z největších bank a rychlý prodej nemovitostí přivodil prudký propad cen. Následná finanční krize se rozšířila po celém světě, rostoucí nezaměstnanost vzala za své a snížená platební schopnost kupujících způsobila pokles cen nemovitostí i u nás. 

S problémem vysokých cen nemovitostí a nedostupného bydlení zápasí i Čína, kde ceny bytů v největších metropolích jako Peking, Šen-čen nebo Šanghaj dorostly do neskutečných výšin. Podle China Daily se zde byty prodávají za 35násobek průměrného ročního platu, což je na evropské poměry naprosto nepředstavitelné číslo. Dokonce Praha, patřící mezi nejdražší města, je v tomto srovnání rájem dostupného bydlení. Podle Deloitte Property Index zde stojí byty pouze 15násobek ročního příjmu.

 

Podle oficiálního diskurzu čínské komunistické strany by se situace měla změnit. Byty mají sloužit k bydlení, ne ke spekulacím, což se snaží řešit různými omezeními spekulativní poptávky investorů a limitací zadlužení developerů tzv. politikou tří červených linií (san dao hong xian 三道红线) – ukazatelů maximální zadluženosti. Po první vlně regulace poptávky vstoupily v srpnu 2020 v platnost další opatření s cílem snížit předluženost realitních společností a omezit spekulace. Nové limitace ovšem příliš prudce omezily přístup k penězům, což způsobilo problémy s financováním desítek předlužených společností v celém sektoru.

 

Bez peněž se pozastavila výstavba a problémy se rozšířily i na stranu kupujících, kteří hromadně odmítli splácet hypotéky za nedokončené domy. Krachující společnosti ztratily důvěru zákazníků a pokles nových nákupů o desítky procent způsobil výpadek dalšího zdroje financování, což jen znásobilo existující problémy s nedostatkem financování. V kombinaci se stále trvajícími covidovými restrikcemi se tak na čínském trhu stalo něco dlouhá léta nevídaného. Ceny bytů začaly meziročně klesat. Zastánci dostupného bydlení by sice mohli z klesajících cen pookřát, nicméně pro čínskou ekonomiku, tvořenou z 30 % sektorem Real Estate, je pokles růstu tak důležitého sektoru noční můrou.

 

Čínská vláda proto musela, navzdory svým původním cílům, připravit nové úvěrové linky na záchranu předlužených společností a zajištění dostavby bytových projektů. Vedle toho byla zavedena i širší opatření na podporu celé ekonomiky v podobně snížení úrokových sazeb a ekonomického stimulu. Ve snaze předejít prasknutí realitní bubliny a možnému vzniku finanční krize, tak Čína nyní řeší problémy krachujícího sektoru realit, vyvolané její vlastní politikou. Prasknutí bubliny se Čína pravděpodobně vyhne, ale problém nahromaděných půjček, ztracené důvěry kupujících a klesajících cen nemovitostí přetrvává.

 

Jaké závěry z toho vyplývají pro naši českou kotlinu? Především nám čínská krize připomíná, že ceny nemovitostí nemusí jenom růst, ale mohou i klesat. Česká národní banka momentálně bojuje proti inflaci zvyšováním úrokových sazeb, což prodražuje hypotéky, snižuje poptávku a může snížit ceny bydlení.

 

V druhé řadě můžeme očekávat negativní dopady na čínský ekonomický růst a sníženou poptávku po evropském zboží. Jediným pozitivem této problematiky je, že při srovnání s krizí na Ukrajině jsou pro nás její dopady vzdálené a zanedbatelné.

 

Jan Veselý, ekonomický analytik