Restartuje Čína realitní motor ekonomiky? Neprodané byty mají skupovat města pro dostupné bydlení

Na realitní sektor je v Číně dlouhodobě kladen velký důraz a stal se jedním z klíčových motorů ekonomického růstu. Poptávku po novém bydlení a výstavbě zajišťoval dlouhodobý růst počtu obyvatel a trendu pomohly i bezprecedentní přesuny obyvatelstva z venkovských oblastí do měst, kde lidé získali práci v továrnách a mohli se věnovat se produktivnějším činnostem.

 

Rozsah nárůstu poptávky po bydlení ilustruje především míra urbanizace. Zatímco ještě roce 2000 žilo ve městech pouhých 36 % obyvatel, v roce 2020 už to bylo 61 %. Model čínského ekonomického růstu tak měl dva hlavní motory. Prvním byly investice do nového bydlení a infrastruktury. Druhým byl příliv levné pracovní síly, kde samotné přestěhování do města a práce místních podnicích znamenaly výrazný nárůst produktivity.

 

Růst výstavby a předlužení

Tomu byl přizpůsobený celý systém a motivace místních samospráv. Lokální vlády díky investicím do bydlení plnily centrálně stanovené cíle růstu HDP a zároveň prodejem práv na výstavbu získaly nemalé zdroje do rozpočtu. Existovala proto malá motivace výstavbu regulovat nebo jinak brzdit, což vedlo sice k žádanému růstu ekonomiky, ale i k velkému zadlužení developerů a samospráv.

 

Zároveň se kvůli nedostatečné regulaci postupně na čínském trhu rozšířila praxe prodeje pouhých projektů místo bytů, kde ještě před zahájením výstavby musí zákazník zaplatit celou cenu nemovitosti. Developerům tak kupující de-facto poskytuje bezúročnou půjčku. Tento systém sice nějakou dobu fungoval díky pokračující důvěře zákazníků, nicméně kupující platili hypotéky na nemovitosti, které ještě neviděli.

 

Růst cen, klesající dostupnost bydlení a rostoucí zadlužení realitního sektoru přitáhla pozornost centrální vlády, která v roce 2020 zahájila kampaň proti nezodpovědnému zadlužení a zavedla pravidlo tří červených linií – ukazatelů maximální zadluženosti. Nová omezení zadluženosti nicméně byla pro předlužené developery nesplnitelná a okamžitě způsobila problémy s financováním. Společnosti pozastavily výstavbu, ztratily důvěru kupujících a spustili krizi realitního sektoru.

 

Nový balíček půjček na dostupné bydlení

Čína se snaží realitní krizi řešit už od roku 2021. Navzdory mnohým opatřením se ovšem stále nedaří obnovit důvěru kupujících a sektor oživit. Ceny nemovitostí v květnu klesly meziročně o 3,9 % a nové investice o 10,1 %. Čínské domácnosti s investicemi do nového bydlení vyčkávají kvůli klesajícím cenám a současnému stavu tamní ekonomiky.

 

Centrální banka proto přišla s nápadem stát se kupujícím poslední instance v momentě, kdy nikdo jiný nemá odvahu investovat do nákupu nemovitostí a rozhýbat trh. V květnu vydala balíček nových půjček ve výši 300 miliard čínských jüanů pro místní samosprávy, které mají umožnit odkup neprodaných bytů a využít je na dostupné bydlení. K tomu se má přidat 200 miliard z peněz ostatních finančních institucí.

 

Hlavním cílem této politiky je snížit množství neprodaných bytů a obnovit příjmy developerů, aby byli schopni splácet své úvěry a měli peníze na dokončení rozpracovaných projektů. Politika by měla zároveň přispět k rozšíření nabídky městských bytů a dotovaného bydlení, což pomůže uspořit náklady domácností a podpoří jejich poptávku.

 

Vnitřní migrace a potřeby místních samospráv

Háček je ovšem v tom, že města obvykle řeší pouze jeden z problémů, které politika adresuje. Zatímco nejbohatší města jako Peking, Šanghaj, Šen-čen, Kanton a hlavní města provincií se převážně potýkají s problémem nedostupnosti bytů a řeší rostoucí populaci, menší provinční města řeší opačný problém. Zaběhlý systém vedl k nadbytečné výstavbě a města očekávají stagnující nebo klesající počet obyvatel a další byty nepotřebují.

 

Vnitřní migraci a odliv obyvatel do bohatších měst sice značně omezuje systém registrace trvalého bydliště, ale dlouhodobý trend poklesu obyvatel v provinčních městech to nejspíš nezastaví i kvůli celkovému poklesu porodnosti a počtu obyvatel v Číně.

 

Druhým zásadním problémem balíčku je nedostatečná výnosnost projektů dostupného bydlení způsobená nafouknutými cenami nemovitostí. Výnos z pronájmů dostupného bydlení v mnohých případech nestačí na splácení ani levných půjček. Od měst se tak implicitně očekává, že projekt koupí buď s výraznou slevou nebo podpoří dotacemi z vlastních zdrojů. Místním samosprávám ovšem chybí peníze. Často jsou zadlužené kvůli dřívějším investicím a k tomu trpí výrazným propadem příjmů z prodeje pozemkových práv a výběru daní právě od developerů.

 

Sektor nemovitostí jako motor růstu

Ještě proto uvidíme, zdali se novému balíčku levných půjček na dostupné bydlení podaří znovu nastartovat sektor nemovitostí, nebo bude muset čínská vláda vymyslet nové řešení. Dvě očekávání budoucího vývoje nicméně začínají být zřejmá už teď.

 

Růst počtu obyvatel Číny se kvůli nízké porodnosti zastavil a do budoucna se očekává pozvolný pokles. Společně s tím se dlouhodobě omezí i poptávka po novém bydlení a klesne podíl sektoru nemovitostí na ekonomickém růstu menších provinčních měst, která nejsou dostatečně lákavá pro čínské imigranty.

 

Druhý závěr se týká zbytku světa a očekávané reakce čínského vedení. Sektor nemovitostí sice zažívá problematické období, tři roky od krachu developerské společnosti Evergrande nicméně ukázaly, že čínská vláda disponuje dostatečně účinnými nástroji a ochotou zabránit prudkému propadu. Celosvětovou krizi, jakou vyvolalo prasknutí cenové bubliny amerických nemovitostí v roce 2008, tak pravděpodobně znovu nezažijeme.

 

V nejhorším scénáři můžeme očekávat pokračující pozvolný pokles cen nemovitostí a investic následovaný opakujícími se snahami čínského vedení trend zvrátit podobně jako to probíhalo v Japonsku po roce 1991. Stejně jako v Japonsku tak zatím zůstává v Číně sektor nemovitostí brzdou růstu třetí rok v řadě a uvidíme, co přijde dál.

 

Jan Kohn Veselý, ekonomický analytik

 

Úvodní fotografii jsme vytvořili s pomocí nástroje umělé inteligence Midjourney.